Q&A
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[A] 譲渡所得は、次のように計算します。譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用譲渡価格は３７７０万円ですね。取得費が書いてありませんが、買った際に登記費用その他の経費は、払いませんでしたか？とりあえず、ここでは購入時の代金３９７０万円のみとしておきます。譲渡費用は、普通は仲介手数料と契約書に貼る印紙代くらいでしょう。売却代金から計算すれば手数料１，２５０，５５０円、印紙代１５，０００円の合計１，２６５，５５０円となります。便宜上、１２６万円、としておきます。以上から譲渡所得を計算すると、３７７０万円－３９７０万円－１２６万円＝－３２６万円、となります。よって、３２６万円の赤字・差損となる・・・・・・・・と思われるかも知れませんが、建物については「減価償却」を計算する必要があります。例えば、新築時１０００万円の建物を何年か使った後で売る場合、自分で使った事で償却した分がある筈で、売却するのは償却し切れなかった分だけだろう、仮に３００万円分償却したなら、売却するのは残価７００万円分で、よって経費で見られるのもその分だけ、ということです。本件につきいくら減価償却したか判断する材料がないのでなんとも言えないところです。仮に新築時の建物代が２０００万円くらい、所有期間（減価償却する期間でもある）が１０年程度だとすると、償却は１００万円超といったところかと思います。その分は取得費から引かないといけないので、譲渡損もその分だけ減る、という事になります。＜以下、もとの記載を修正します＞譲渡損は、一定の要件を満たし「繰越控除」の対象となれば、他の所得と損益通算できます。繰越控除の特例は２種類ありますが、ご質問者に当てはまり得るのは、買い換えをした場合かと思います。買い換えしない「単純売却」であれば、繰越控除は使えず、損益通算も使えない、という事になります。http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htmもっとも、３０００万円以上のローンを組んだ方の所得が３００万円に満たないとは思えないので、単年度の損益通算で事足りると思います。
[質問の状態] 解決済み(1 件)
[カテゴリ] 暮らしと生活ガイド|住宅|不動産
[質問日時] 2012/05/02 20:41
[解決日時] 2012/05/17 09:27
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[A] たぶん不動産取得税はかからないと思いますよ？断言はできませんが。以下、個別の質問について。＞この金額はほぼ確定と思っていいのでしょうか。今の時点で「確定」した税額を述べられる人はいないです。それができるのは、不動産取得税を課税する県税事務所の人です。＞15万円弱の数字はどこからきているのでしょうか。売主に聞いた方が良いです。推測ですが、担当者の勘ではないですか？＞軽減措置が適用になるとして（中略）自分で軽減の申請をしなければいけないのですか？建て前としては、その通り。ただ、東京周辺の自治体であれば、明らかに課税されないと県税事務所が判断できれば、課税通知書を送ってこないです。その他の県では、ストレートに課税通知を送る場合もあるかも知れませんが、大抵は事後の申告でも受け付ける様です。＞もし、自分で申請して初めて受けられる減税とすると（中略）という流れになるのですか？そういう流れになるのが建て前ですが、基本、上記の回答どおりです。なお、私見を交えて不動産取得税が課税される可能性を考察します。まず、軽減の対象にならない、という事はない筈です。つぎに建物について。建物８０㎡の場合、県税事務所の評価は多分１０００万円を大幅に超える事はないでしょう。つまり、１２００万円の控除額未満となるだろう、という事です。最後に土地について。細かい計算式を紹介しても良いのですが、建物が軽減の対象になる場合、マンションの敷地が課税対象になる事は通常あり得ません。広大な敷地を共有し、１世帯あたりの面積が１５０㎡とか２００㎡という様な広さになれば別ですが、平成以降のマンションでそれはない筈なので、計算の結果、土地にかかる税金もまた０になる筈です。
[質問の状態] 解決済み(1 件)
[カテゴリ] 暮らしと生活ガイド|住宅|不動産
[質問日時] 2012/05/02 21:54
[解決日時] 2012/05/02 22:52
